Le locazioni brevi e la presunzione di imprenditorialità: le questioni ancora aperte
di Simona Baseggio e Barbara Marini
L’abbassamento della soglia da quattro a due appartamenti oltre la quale scatta la presunzione di imprenditorialità nelle locazioni brevi ha avuto un effetto immediato: ha portato al centro del dibattito situazioni che prima restavano ai margini e che oggi coinvolgono una platea molto più ampia di contribuenti. Come abbiamo già osservato in un precedente intervento, la presunzione contenuta nel comma 595 non è una novità dell’ultima legge di bilancio, ma una regola già presente nell’ordinamento, oggi semplicemente resa più incisiva dall’estensione del suo ambito applicativo. Ed è proprio per questo che diventa indispensabile interrogarsi sui suoi limiti e sulle modalità concrete con cui può essere superata.
Il punto di partenza resta fermo: la presunzione è (certamente) legale, ma deve ritenersi relativa. Non solo perché manca un espresso divieto di prova contraria, ma anche perché la Corte costituzionale ha più volte chiarito che le presunzioni fiscali sono compatibili con i principi costituzionali solo se fondate su criteri di ragionevolezza e se lasciano spazio alla difesa del contribuente. È su questa base che abbiamo sostenuto come la presunzione di imprenditorialità, richiamando l’articolo 2082 c.c., non possa che rinviare a una verifica sostanziale dei requisiti dell’impresa.
Se questo è il quadro teorico, le questioni applicative che emergono nella prassi mostrano con ancora maggiore evidenza i limiti di una lettura meramente automatica della norma. Una prima, rilevantissima, ipotesi è quella della gestione integralmente affidata a property manager. Sempre più spesso il proprietario si limita a stipulare un contratto con un soggetto terzo – talvolta una società strutturata – che cura in autonomia ogni aspetto dell’attività: promozione dell’immobile, determinazione dei prezzi, gestione delle prenotazioni, check-in e check-out, pulizie, biancheria, manutenzioni, rapporti con le piattaforme. In simili casi, sostenere che l’attività imprenditoriale sia svolta dal proprietario appare, sul piano sostanziale, quantomeno forzato.
È vero che il comma 595 precisa che la presunzione opera anche quando i contratti sono stipulati tramite intermediari o portali telematici. Ma una lettura sistematica della disposizione impone di distinguere tra la mera intermediazione – che lascia intatta la gestione in capo al locatore – e la gestione totale e autonoma dell’attività da parte di un terzo. In quest’ultima ipotesi, il contratto di property management diventa, paradossalmente, la prova più forte dell’assenza di organizzazione imprenditoriale in capo al proprietario e, quindi, una prova contraria idonea a vincere la presunzione. Diversamente, si arriverebbe a conclusioni difficilmente sostenibili: il locatore verrebbe qualificato come imprenditore pur essendo del tutto estraneo alla gestione, mentre il vero soggetto che opera professionalmente resterebbe sullo sfondo.
Una seconda questione aperta riguarda le ipotesi di comproprietà. La norma non distingue e non chiarisce se, e come, il numero degli appartamenti debba essere conteggiato in presenza di più titolari. Ma se si assume, coerentemente con la disciplina delle locazioni brevi, che il reddito sia imputato ai singoli comproprietari in base alla quota, allora anche la presunzione dovrebbe essere valutata in modo soggettivo. Ne deriva che la presunzione può colpire uno solo dei comproprietari e non gli altri, con evidenti ricadute operative e sistematiche. Anche qui, però, il nodo non può essere sciolto attendendo chiarimenti amministrativi, bensì tornando alla natura della presunzione.
Se la presunzione è relativa, la prova contraria può consistere non solo nel dimostrare l’assenza dei requisiti dell’impresa in capo al soggetto inciso, ma anche nel dimostrare che tali requisiti ricorrono in capo a qualcun altro. In altri termini, la non imprenditorialità di un proprietario può essere provata attraverso l’imprenditorialità altrui: del property manager che gestisce professionalmente l’attività, oppure di un altro comproprietario che organizza e svolge l’attività in modo abituale e sistematico.
Questa lettura consente di ricondurre a coerenza casi che altrimenti resterebbero insolubili e restituisce alla presunzione la sua funzione fisiologica: non uno strumento punitivo fondato su un dato numerico, ma un criterio di riparto dell’onere della prova. In definitiva, l’estensione della presunzione rende oggi evidente ciò che era già vero prima: il numero degli appartamenti non può diventare l’unico metro di giudizio. Se l’imprenditorialità è presunta, deve sempre essere possibile dimostrare che essa, in concreto, riguarda qualcun altro.