SPILLI EREDITARI - Trust immobiliare o società di gestione: due strade e un bivio per il patrimonio di famiglia
di Piero Sanna Randaccio
Il D.Lgs. 18 settembre 2024, n. 139, in vigore dal 1° gennaio 2025, ha riscritto le coordinate fiscali del trust e finalmente messo ordine in un terreno fino a ieri presidiato più dalla giurisprudenza che dalla legge. Per chi pianifica un patrimonio immobiliare, la scelta tra trust e società di gestione torna a essere una decisione tecnica netta, quasi chirurgica: protezione contro reddito, segregazione contro deducibilità, riservatezza contro flessibilità operativa. Tre duelli, un solo verdetto da scrivere.
I soggetti interessati sono una vera moltitudine, e il patrimonio in gioco non è propriamente fatto di spiccioli: parliamo di un valore di beni immobili totale di 5.663 miliardi (secondo i dati Bankitalia e Istat, elaborati da Scenari Immobiliari), di cui il 48 per cento, pari a 2.270 miliardi, è nelle mani di ultra settantenni… i quali, nella stragrande maggioranza, non affrontano mai il passaggio generazionale perché si sentono sempre “in forma” e lasciano spesso una sorpresa — con un salatissimo conto — agli eredi.
Qui si gioca la partita: e non è detto che vinca sempre il Trust o la Società di gestione, tanto che alle volte potrebbe vincere la combinazione tra i due strumenti.
Il trust, va detto subito, non è un soggetto autonomo: è un rapporto fiduciario. Il disponente trasferisce gli immobili al trustee, che ne diventa proprietario formale e li amministra nell’interesse dei beneficiari, sotto l’eventuale — e benvenuto — sguardo vigile di un guardiano. Il risultato è la segregazione del patrimonio immobiliare, che diventa una sorta di cassaforte trasparente: non risponde più dei debiti personali del disponente né di quelli del trustee e resta saldamente fuori dall’asse ereditario.
