Plusvalenze da Superbonus: a due anni e mezzo dall’entrata in vigore, un quadro ancora incompiuto
di Simona Baseggio e Barbara Marini
Dopo oltre due anni di applicazione, è ormai lecito domandarsi se la disciplina delle plusvalenze immobiliari introdotta dalla Legge di bilancio 2024 abbia raggiunto quella maturità interpretativa che dovrebbe fisiologicamente accompagnare ogni assetto normativo.
La risposta, a guardare all’evoluzione della prassi amministrativa, non sembra consentire esitazioni: il quadro resta ancora incompiuto. La disciplina continua infatti a prendere forma, interpello dopo interpello, mediante soluzioni costruite caso per caso, mentre il costo di tale incertezza grava sui contribuenti e sui professionisti chiamati ad orientarsi entro coordinate tutt’altro che stabili.
L’articolo 1, commi da 64 a 67, della Legge n. 213/2023 ha introdotto nell’articolo 67 del TUIR la lett. b-bis), assoggettando a tassazione le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili sui quali siano stati eseguiti interventi Superbonus conclusi da non oltre dieci anni. La ratio dell’intervento è chiaramente antispeculativa: evitare che immobili rivalutati grazie all’impiego di risorse pubbliche possano essere ceduti consentendo al proprietario di trattenere integralmente il maggior valore realizzato.
Restano esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli destinati ad abitazione principale. È inoltre consentito optare, in sede di rogito, per un’imposta sostitutiva del 26 per cento in luogo della tassazione ordinaria IRPEF. Le disposizioni trovano applicazione con riferimento alle cessioni effettuate dal 1° gennaio 2024.
L’Agenzia delle Entrate è intervenuta con la circolare n. 13/E del 13 giugno 2024, chiarendo, tra l’altro, che la tassazione riguarda soltanto la prima cessione dell’immobile e che la disciplina opera indipendentemente dalla tipologia degli interventi concretamente eseguiti. Ne consegue che risultano coinvolti anche i singoli condomini le cui unità immobiliari non siano state direttamente interessate dai lavori, purché gli interventi abbiano riguardato le parti comuni dell’edificio.
Chiarimenti utili, ma non sufficienti a colmare le numerose zone d’ombra che continuano ad emergere nella concreta esperienza applicativa.
Uno dei profili maggiormente problematici concerne la determinazione del dies a quo del periodo decennale nei casi di interventi eseguiti mediante sola CILA. In assenza di un obbligo di comunicazione della fine lavori, manca infatti un riferimento normativamente certo dal quale far decorrere il termine dei dieci anni. Il professionista si trova così costretto ad affidarsi ad elementi fattuali eterogenei — fatture, collaudi, attestazioni tecniche — la cui effettiva valenza fiscale non è mai stata formalmente avallata dall’Amministrazione.
Non meno irrisolta resta la questione dei c.d. lavori misti: interventi al 110 per cento con cessione del credito, interventi portati in detrazione diretta e bonus ordinari al 50 per cento, spesso insistenti sul medesimo immobile. In tali ipotesi, la determinazione della base imponibile richiede una ricostruzione analitica delle spese senza che la norma fornisca criteri realmente idonei a governare tale attività ricostruttiva.
Vi è poi il tema, sistematicamente trascurato, della disparità derivante dalle differenti modalità di fruizione del beneficio fiscale. L’indeducibilità delle spese sostenute per gli interventi Superbonus opera, infatti, esclusivamente nei confronti di coloro che abbiano optato per la cessione del credito o per lo sconto in fattura, ma non colpisce chi abbia fruito dell’agevolazione mediante detrazione in dichiarazione.
