Permuta di cosa presente contro cosa futura: la neutralità fiscale si ferma alla soglia dell’esistenza
di Simona Baseggio e Barbara Marini
La risposta ad interpello n. 283/2025 dell’Agenzia delle Entrate affronta un tema di notevole rilievo sistematico: l’applicabilità del regime di neutralità previsto dall’articolo 86, comma 2, ultimo periodo, del TUIR nelle ipotesi di permuta di bene presente contro bene futuro.
Il caso è (apparentemente) semplice: una società proprietaria di un terreno adibito a parcheggio pubblico intendeva cederlo a un soggetto terzo ricevendo, in cambio, uno dei posti auto che verranno successivamente costruiti sullo stesso terreno, oltre a un conguaglio in denaro.
L’operazione era inquadrata come permuta di cosa presente contro cosa futura, nella quale il terreno — bene già esistente e iscritto in bilancio — sarebbe stato scambiato con un bene futuro (il parcheggio) destinato, una volta ultimato, a divenire bene ammortizzabile.
La società ha sostenuto che, ricorrendo le condizioni di cui all’articolo 86, comma 2, ultimo periodo, TUIR, la plusvalenza dovesse essere limitata al solo conguaglio monetario, posto che il bene ricevuto sarebbe stato utilizzato nell’attività e iscritto al medesimo valore contabile del terreno ceduto.
In altri termini, secondo l’istante, l’operazione avrebbe realizzato una mera sostituzione di cespiti — e dunque non un incremento di ricchezza immediatamente tassabile.
L’Agenzia ha negato l’applicazione del regime agevolativo, richiamando una lettura letterale e rigorosa della norma.
Per beneficiare della “neutralità”, infatti, il corrispettivo della cessione deve essere costituito esclusivamente da beni ammortizzabili, già esistenti e idonei a entrare nel processo produttivo al momento dello scambio.
Un bene futuro, per definizione, non è ancora “ammortizzabile” ai sensi dell’articolo 102 TUIR, che consente la deduzione delle quote solo a partire dall’esercizio in cui il bene entra in funzione.
Ne consegue che, fino a quel momento, non può sussistere il presupposto oggettivo richiesto per applicare la deroga: la plusvalenza deve pertanto essere determinata integralmente, come differenza tra valore normale del bene ricevuto (posti auto) e costo fiscale del terreno ceduto, restando imponibile secondo le regole ordinarie.
L’impostazione dell’Agenzia è formalmente ineccepibile, ma suscita più di un dubbio sotto il profilo sistematico.
La ratio del terzo periodo dell’articolo 86, comma 2, non è quella di introdurre un privilegio fiscale, bensì di riconoscere la neutralità economica di operazioni che non generano liquidità né plusvalori effettivi, ma comportano la mera sostituzione di beni strumentali.
Si tratta di un principio di continuità dei valori — analogo a quello che governa le operazioni straordinarie in neutralità (conferimenti, fusioni, scissioni) — volto a evitare che l’imposizione anticipi la realizzazione di una ricchezza ancora potenziale.
Alla luce di tale finalità, non appare del tutto coerente che la mancata “esistenza fisica” del bene al momento della stipula possa escludere l’applicazione della norma.
Se il bene ricevuto è destinato a divenire un cespite ammortizzabile e l’operazione è strutturalmente sostitutiva, la neutralità economica sussiste nella sostanza, anche se il titolo traslativo produce effetti differiti ex articolo 1472 c.c.
Del resto, la giurisprudenza di legittimità ha da tempo chiarito che, nelle permute di cosa presente contro cosa futura, la plusvalenza si realizza solo quando il bene futuro viene ad esistenza e entra nel patrimonio del cedente (Cass. nn. 4711/2017, 20075/2022).
Se è questo il momento in cui il componente positivo si manifesta, si potrebbe coerentemente ritenere che la condizione di “bene ammortizzabile” debba essere valutata in quel medesimo momento — e non retroattivamente alla stipula.
Un’interpretazione evolutiva consentirebbe di conciliare la lettera della norma con la sua ratio: si tratterebbe, in sostanza, di valutare l’applicabilità della neutralità fiscale verificandone i presupposti nel momento in cui il bene futuro, ormai esistente, ha acquisito natura ammortizzabile.