Locazioni brevi, la nuova soglia che obbliga alla partita IVA: salvi i piccoli, ma solo fino a due appartamenti
di Simona Baseggio e Barbara Marini
La versione definitiva della legge di bilancio per il 2026 riscrive ancora una volta l’equilibrio fiscale delle locazioni brevi, dopo settimane di bozze, ipotesi e retromarce. Se nella prima versione si prevedeva un aumento secco della tassazione, con l’aliquota della cedolare secca al 26 per cento anche sul primo immobile per chi utilizzasse piattaforme, nel testo definitivo si è scelto un cambio di strategia: nessun incremento dell’aliquota, ma un inasprimento dei requisiti per mantenere il regime agevolato.
La nuova versione della norma (comma 595 della legge 178/2020, così come modificato dalla legge di Bilancio 2026) stabilisce infatti che dal 2026 sarà possibile beneficiare del regime fiscale delle locazioni brevi solo se si destinano non più di due appartamenti a tale attività. Oltre questa soglia, scatta una presunzione legale: l’attività si presume imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile, con tutto ciò che ne consegue in termini di obblighi fiscali e contabili.
Si tratta di un passaggio rilevante, perché la conseguenza principale è l’esclusione automatica dalla cedolare secca: un regime riservato esclusivamente alle persone fisiche che non agiscono in forma d’impresa. In cambio, potrà teoricamente beneficiare della deducibilità di alcuni costi sostenuti, tenendo tuttavia presente che, ai sensi dell’articolo 90, comma 2, TUIR, le spese relative agli immobili patrimoniali, ossia quegli immobili non strumentali, né merce, non sono comunque ammesse in deduzione, con la conseguenza che molti oneri rimangono integralmente indetraibili anche nel regime d’impresa. In questo contesto, il passaggio forzoso al regime ordinario rischia di trasformarsi in un aggravio che eccede i benefici attesi dall’Amministrazione: l’obbligo di aprire la partita IVA, dotarsi di un consulente fiscale, gestire la fatturazione elettronica e adempiere a tutti gli obblighi contabili rappresenta un salto di complessità difficilmente sostenibile per molti piccoli locatori.
