Locazioni brevi e property manager: l’ingiusta doppia tassazione dei proprietari

di Simona Baseggio e Barbara Marini

Nel panorama immobiliare contemporaneo, la figura del property manager ha assunto un ruolo centrale per la gestione delle locazioni brevi. Questi professionisti – o più spesso, vere e proprie società strutturate – offrono ai proprietari un servizio “chiavi in mano”: dalla pubblicazione degli annunci sulle piattaforme digitali (come Airbnb e Booking), fino alla gestione completa del soggiorno dell’ospite, comprensiva di accoglienza, pulizia, cambio biancheria, assistenza e manutenzione ordinaria. Una professionalità ormai imprescindibile per chi decide di entrare nel mondo dell’home sharing senza gestirlo in prima persona.

Tuttavia, ciò che appare come una soluzione comoda e moderna cela un rilevante squilibrio fiscale che rischia di trasformarsi in un serio disincentivo per i piccoli locatori.

La questione fiscale: tassati sul lordo, incassano il netto

Il nodo cruciale risiede nel trattamento fiscale del reddito derivante dalle locazioni brevi, quando gestite tramite property manager.

Il proprietario che affitta un immobile in regime di cedolare secca al 21 per cento (per il primo immobile, 26 per cento per gli altri), non imprenditore e con meno di cinque immobili in locazione (e dunque formalmente privato), è tassato sull’intero canone lordo incassato dalla piattaforma. Tuttavia, su tale ammontare lordo gravano una serie di costi (il compenso del property, le spese di accoglienza, pulizia, lavanderia e manutenzione ecc…) che il locatore non può dedurre in alcun modo, né analiticamente né forfettariamente (non è infatti ammessa nemmeno la deduzione forfettaria del 5 per cento se si sceglie la cedolare secca).

Così, da una parte lo Stato pretende la tassazione su un canone che il proprietario non percepisce mai interamente, e dall’altra vieta qualsiasi forma di abbattimento fiscale per tenere conto delle spese effettive sostenute. Il risultato? Una tassazione di fatto sul “finto reddito”, che riduce drasticamente – e spesso ben oltre la metà – il margine reale percepito dal locatore.

Una distorsione che sconfina nella doppia imposizione

La distorsione diventa ancora più evidente se si considera che i compensi dei property manager – che rappresentano una componente strutturale del modello di locazione breve – vengono già tassati in capo agli stessi property, che ne dichiarano regolarmente il reddito. La provvigione, quindi, è già soggetta a imposizione fiscale in capo a chi la incassa.