Locazioni brevi, basta un solo appartamento per diventare imprenditori? La sentenza di Firenze accende l’allarme sugli host
di Simona Baseggio e Barbara Marini
Può bastare un solo appartamento dato in locazione breve per essere qualificati fiscalmente come imprenditori, con conseguente recupero di IVA, IRPEF ordinaria e sanzioni? La domanda, fino a poco tempo fa, sarebbe sembrata eccessiva. Oggi non più. Una recente sentenza della Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Firenze, la 148 del 2026, riporta infatti al centro del dibattito un tema destinato a incidere profondamente sul settore degli affitti brevi: la nozione concreta di attività d’impresa e i confini, tutt’altro che chiari, tra gestione patrimoniale e attività economica organizzata.
Il caso riguardava un contribuente che gestiva locazioni turistiche tramite piattaforme telematiche. L’Agenzia delle Entrate, a seguito di verifica della Guardia di Finanza, ha riqualificato i proventi come redditi d’impresa, recuperando imposte dirette e IVA. Il dato che colpisce immediatamente è uno: si trattava, almeno per quanto emerge dalla decisione, di una sola unità immobiliare.
E qui si apre il primo profilo di interesse. Le annualità oggetto di accertamento sono precedenti alla riforma che ha abbassato la soglia della presunzione di imprenditorialità da oltre quattro appartamenti a oltre due. Dunque il caso deciso dal giudice fiorentino si colloca sotto la soglia normativa allora vigente. Eppure la qualifica imprenditoriale è stata comunque riconosciuta sulla base di una serie di elementi indiziari.
Questo passaggio, letto con attenzione, sembra confermare ciò che abbiamo sostenuto nei precedenti interventi: la soglia numerica prevista dal legislatore non crea automaticamente imprenditorialità, né sotto soglia la esclude. Piuttosto, disciplina l’onere della prova. Sotto la soglia spetta all’Amministrazione dimostrare, nel caso concreto, che l’attività è imprenditoriale. Sopra la soglia, invece, è il contribuente a dover dimostrare il contrario. In altri termini, non una presunzione assoluta, ma una presunzione legale relativa.
