L’Agenzia ritorna sulla disciplina IVA dei servizi legali direttamente connessi all'immobile, ma la risposta non convince
di Simona Baseggio e Barbara Marini
L’articolo 7-quater del Dpr 633/1972, in deroga all’articolo 7-ter dello stesso decreto, detta una disciplina IVA specifica per i servizi relativi agli immobili, stabilendo la territorialità dell’imposta nel Paese in cui è ubicato l’immobile. Sembrerebbe, fin qui, una disposizione chiara.
Nella pratica i dubbi nascono principalmente laddove il collegamento esistente tra il servizio e l’immobile non sia così immediato, come nel caso rappresentato nell’interpello n. 65 del 4 marzo 2025, in cui l’istante, cittadina argentina iscritta all’AIRE e proprietaria di un immobile in Italia, ha richiesto all’Agenzia delle entrate un parere sul regime IVA da applicare alle prestazioni rese da un’agenzia di intermediazione immobiliare, dirette alla ricerca di un acquirente per la vendita dell’immobile e alla prestazione di servizi concernente la "consulenza legale stragiudiziale per giungere alla cancellazione dell'ipoteca che grava sull'immobile”.
La risposta sulla quale merita soffermarsi è quella sul regime IVA della consulenza del professionista incaricato di seguire la trattativa extra giudiziale volta alla cancellazione dell’ipoteca gravante sull’immobile (le prestazioni rese dall’agenzia immobiliare rientrano nella disciplina dell’articolo 7-quater perché sono espressamente indicate nel testo della disposizione). Nel caso della consulenza legale, l’interpellante aveva proposto l’inquadramento di tale prestazione nell’articolo 7-septies comma 1 lett. c) secondo cui non sono soggetti all’imposta i servizi di assistenza tecnica e legale rivolti a privati consumatori al di fuori della Comunità. L’Agenzia ha invece ritenuto che tale prestazione, avendo come oggetto l’alterazione fisica o giuridica del bene immobile, è tassata nel Paese in cui è situato l’immobile ai sensi dell’articolo 7-quater comma 1 lett. a).
L’Ufficio, per supportare la propria tesi, richiama la definizione di “servizi relativi ad un bene immobile” che si trova nella norma unionale (par. 1 dell’articolo 31 bis del Regolamento Ue 282/2011), vale dire quei “servizi che presentano un nesso sufficientemente diretto con tali beni”, laddove il “nesso sufficientemente diretto” si riscontra allorquando il bene immobile rappresenti un elemento costitutivo del servizio e sia essenziale ed indispensabile per la sua prestazione ovvero quando il servizio sia erogato o destinato all'immobile.
Sulla scorta di tale quadro normativo, a parere dell’Agenzia, la consulenza tecnico legale per la cancellazione dell’ipoteca rientra appieno nelle previsioni dell’art. 7 quater comma 1 lett. a) del DPR 633/1972 perché rappresenta “l’atto finale di un iter procedimentale di cui l’immobile ipotecato costituisce oggetto primario e, come tale, elemento essenziale e qualificante”, ed integra i requisiti previsti dalle disposizioni unionali in quanto “oggettivamente e causalmente connessa all’immobile”. Ne consegue che tali prestazioni devono essere assoggettate all’imposta (in virtù del fatto che l’immobile si trova sul territorio italiano).
La risposta dell’Ufficio non convince. L’impressione - peraltro tutt’altro che vaga - è che, in tema di servizi afferenti agli immobili, l’Agenzia tenda ad interpretare la norma unionale in maniera molto estensiva, cercando di fare entrare nel “contenitore” dell’articolo 7-quater ogni prestazione che abbia un qualsiasi collegamento con l’immobile. La consulenza legale relativa alla cancellazione dell’ipoteca (descritta dall’Istante in modo generico) è stata ricondotta tout court dall’Ufficio nei “servizi legali relativi al trasferimento di proprietà di beni immobili, alla costituzione o al trasferimento di determinati diritti sui beni immobili o diritti reali su beni immobili….”, categoria contemplata dal Regolamento Ue 282/2011 tra i servizi direttamente connessi agli immobili (cfr. articolo 31 bis par. 2, lett. q).
Occorre richiamare, in proposito, le “Note esplicative sulle norme dell’UE in materia di IVA concernenti il luogo delle prestazioni di servizi relativi a beni immobili” redatte nel 2015 dalla Direzione Generale Fiscalità e unione doganale della Commissione europea (DG TAXUD) le quali forniscono preziosi chiarimenti sull’applicazione concreta dell’articolo 31-bis del Regolamento UE n. 282/2011. In particolare, viene precisato che i servizi legali strettamente connessi all’immobile (di cui all’ articolo 31-bis par. 2, lett. q), sono esclusivamente quelli relativi all’alterazione giuridica del bene immobile. Ne deriva, coerentemente, che le consulenze legali rese in relazione ad atti o operazioni già perfezionate in passato (vale a dire se il servizio non riguarda un’operazione presente o prevista in futuro) non possono considerarsi legate all’immobile in termini tali da giustificare l’applicazione del criterio territoriale previsto per le prestazioni immobiliari.
La stessa Commissione, a titolo esemplificativo, esclude espressamente dall’ambito dei servizi rilevanti quelli “relativi alla costituzione di diritti di pegno e ipoteca o servizi connessi con le procedure d’insolvenza” (cfr. p. 254 Note esplicative sopra richiamate).
Risulta dunque singolare che l’Agenzia delle Entrate richiami le disposizioni unionali a sostegno della propria posizione, omettendo però di considerare - e tanto meno di confutare - i chiarimenti interpretativi ufficialmente forniti dalla medesima autorità europea, il cui scopo dichiarato è proprio quello di garantire un’applicazione uniforme della disciplina IVA sul territorio dell’Unione.