Dalla svolta delle Sezioni Unite al filtro della conformità: quando la legge di bilancio cambia la rinuncia abdicativa

di Daniele Muritano

Con la sentenza 11 agosto 2025, n. 23093, le Sezioni Unite della Corte di cassazione hanno ammesso la rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare, determinandone l’acquisto a titolo originario da parte dello Stato ai sensi dell’articolo 827 c.c., che disciplina la sorte dei beni vacanti. Nessuna accettazione è necessaria: lo Stato diventa proprietario ex lege. La Corte di cassazione ha chiarito che anche una rinuncia “egoistica” è lecita, ma che il rinunciante resta responsabile per le obbligazioni pregresse.

La pronuncia ha segnato una svolta culturale: la proprietà privata non è un vincolo irrevocabile, ma un diritto disponibile, anche in senso negativo. La Corte di cassazione ha superato un tabù giuridico e fiscale: l’idea che non sia possibile liberarsi della proprietà, anche quando rappresenta solo un peso, pena il sospetto di volere eludere obblighi. Non è così: la libertà di rinunciare è parte della libertà di disporre.

L’articolo 1, comma 731, della legge 30 dicembre 2025, n. 199, prevede ora la nullità dell’atto di rinuncia se non è accompagnato dalla documentazione che attesti la conformità dell’immobile alla normativa vigente, «ivi compresa» quella urbanistica, ambientale e sismica. È la prima risposta normativa alla svolta delle Sezioni Unite: e arriva, significativamente, per via contabile. Tradotto: si potrà rinunciare solo a immobili perfettamente regolari.

Va riconosciuto che l’intento della norma non è privo di una sua logica pubblicistica: evitare che lo Stato acquisisca, per effetto dell’articolo 827 c.c., beni gravati da irregolarità o passività potenzialmente costose (ambientali, urbanistiche, strutturali), trasferendo sulla collettività l’onere di situazioni spesso stratificate nel tempo. In questa prospettiva, un filtro preventivo può apparire ragionevole. Il problema è che il filtro scelto è costruito in termini assoluti e indifferenziati, e finisce per trasformarsi, nella pratica, in una condizione difficilmente sostenibile: non seleziona i casi davvero critici, ma pretende una conformità onnicomprensiva e complessa da verificare, generando un effetto sostanzialmente preclusivo che rischia di essere più dannoso della stessa acquisizione pubblica che si vorrebbe evitare.