Cedolare secca sulle locazioni brevi: il 21 per cento solo se fai tutto da solo

di Simona Baseggio e Barbara Marini

Nella versione bollinata della legge di bilancio per il 2026, il legislatore è tornato sul terreno – tutt’altro che neutro – delle locazioni brevi, riscrivendo una norma chiave senza clamore, ma con effetti potenzialmente dirompenti per un intero settore.

L’intervento si concentra sull’articolo 4, comma 2, del DL 50/2017, che da qualche anno consente ai contribuenti di applicare l’aliquota agevolata del 21 per cento a una sola unità immobiliare, a scelta, tra quelle date in locazione breve nel corso dell’anno. Il meccanismo, tutto sommato equilibrato, permetteva almeno una soglia di favore fiscale anche in caso di più immobili locati, pur prevedendo, per gli altri, l’aliquota piena del 26 per cento.

Ora, quella soglia viene sì formalmente mantenuta, ma svuotata quasi completamente di applicazione concreta. Il nuovo testo, infatti, stabilisce che l’aliquota ridotta del 21 per cento può essere applicata solo se, nell’intero periodo d’imposta, l’unità immobiliare non è stata oggetto di alcun contratto concluso tramite intermediari immobiliari o portali digitali.

Traduzione pratica: chi affitta anche una sola volta quell’immobile con Airbnb, Booking o analoghi, perde del tutto l’agevolazione del 21 per cento su quell’immobile, anche per eventuali contratti conclusi autonomamente, senza piattaforme (è questa la conclusione di una inevitabile interpretazione letterale). È sufficiente un solo soggiorno, anche di pochi giorni, anche a inizio anno, per precludere qualsiasi applicazione dell’aliquota agevolata su quell’unità per l’intero anno fiscale.