Anche al credito d’imposta per il riacquisto della prima casa si applica il termine biennale
di Barbara Marini
Con la risposta 197/2025, l’Agenzia delle Entrate torna a interrogarsi sull’applicazione del termine biennale per l’alienazione dell’immobile preposseduto in ambito di agevolazione “prima casa”. Nulla di nuovo, si potrebbe dire, almeno nella parte in cui l’Ufficio conferma l’orientamento già espresso con la risposta 127/2025, estendendo il termine biennale anche agli atti di acquisto stipulati nel 2024, per i quali, al 31 dicembre dello stesso anno, risultava ancora pendente il termine annuale originariamente previsto. Su tale punto, infatti, l’Amministrazione si limita a ribadire quanto già chiarito: la novella introdotta dalla legge di bilancio 2025 (articolo 1, comma 116, L 207/2024) trova applicazione anche ai rapporti ancora in corso, purché non sia intervenuta decadenza.
L’interesse interpretativo dell’interpello si concentra, piuttosto, sulla possibilità di applicare il nuovo termine biennale anche ai fini del riconoscimento del credito d’imposta previsto dall’articolo 7 della L 23 dicembre 1998, n. 448. In altri termini, l’istante chiede se, avendo acquistato una nuova “prima casa” nel 2024 e alienando quella precedentemente agevolata entro il nuovo termine biennale, possa comunque beneficiare del credito d’imposta previsto dall’articolo 7 della L 448/1998, in relazione all’imposta versata per il primo acquisto. L’Amministrazione, pur riconoscendo che la modifica normativa introdotta dalla legge di bilancio 2025 non ha inciso sulla formulazione dell’articolo 7 della L 448 del 1998, risponde tuttavia in senso affermativo al quesito prospettato.
La soluzione accolta dall’Amministrazione si fonda sulla medesima direttrice interpretativa già seguita nella circolare 12/E del 2016, dove si era affermato che la ratio sottesa all’articolo 7 della L 448/1998, favorire la sostituzione dell’abitazione principale, giustificava un’applicazione flessibile del requisito temporale. In quel contesto, l’Amministrazione aveva riconosciuto il diritto al credito d’imposta anche nell’ipotesi inversa rispetto a quella contemplata dal dato testuale: non più soltanto l’acquisto entro un anno dalla vendita, ma anche la vendita entro un anno dall’acquisto della nuova abitazione. Analogamente, nella risposta 197/2025, l’Ufficio richiama quella medesima ratio (favorire la mobilità abitativa e, più in generale, a incentivare il mercato immobiliare) per ritenere che il termine biennale introdotto dal nuovo comma 4-bis della Nota II-bis debba applicarsi anche ai fini dell’articolo 7, consentendo al contribuente di beneficiare del credito d’imposta anche quando l’alienazione dell’immobile preposseduto avvenga entro due anni dal nuovo acquisto agevolato.
Si tratta, a ben vedere, di una lettura evolutiva, che va oltre il dato testuale dell’articolo 7 della L 448/1998, e che privilegia un’interpretazione sistematica, coerente con la finalità agevolativa dell’intero impianto normativo in materia di “prima casa”. Certamente va accolto con favore l’atteggiamento dell’Ufficio, che sceglie, in controtendenza rispetto a prassi ormai consolidate, di ancorare la propria risposta alla ratio della norma piuttosto che rifugiarsi in un’interpretazione legata al solo dato letterale.
Tuttavia, anche dinanzi a un esito favorevole al contribuente, non può non suscitare qualche perplessità il fatto che l’Amministrazione, pur in assenza di una modifica testuale dell’articolo 7, finisca per disapplicarne il dato letterale. Il termine previsto dalla norma è, infatti, inequivocabilmente fissato in “un anno”: trasformarlo in due, per via interpretativa, equivale a riscrivere la norma, attribuendosi, di fatto, una funzione normativa che dovrebbe rimanere appannaggio esclusivo del legislatore.