Agibilità dell’immobile, “rifiuto di stipula” e responsabilità notarile: perché la Cassazione 1603/2026 non fa (e non può fare) regola

di Daniele Muritano

La lettura “da social” dell’ordinanza Cassazione 24 gennaio 2026, n. 1603, è semplice: manca l’agibilità? Il notaio doveva rifiutare la stipula; se ha stipulato, è responsabile. È una lettura seducente, ma giuridicamente sbagliata. E soprattutto pericolosa, perché trasforma un caso fortemente connotato (e, per certi versi, patologico) in una presunta regola generale.

La vicenda nasce da una compravendita in cui il venditore avrebbe dichiarato nell’atto pubblico la destinazione “per civile abitazione” di un immobile la cui destinazione reale era “deposito”, con conseguente domanda risarcitoria anche verso il notaio.

Questa differenza è decisiva: non siamo nella fisiologia del mercato degli immobili vetusti (dove il tema è spesso la reperibilità della documentazione o l’assenza di procedimenti conclusi), ma in un’operazione nella quale la “qualifica” del bene come abitazione è, almeno nella prospettazione dell’attore, incompatibile con la sua situazione di fatto o di diritto. In quel contesto, il tema dell’agibilità non è un dettaglio tecnico: è il segnale (o l’effetto) di una più ampia criticità funzionale dell’operazione.

Se un immobile nasce come deposito ed è oggetto di mutamento di destinazione in abitativo, il passaggio non è neutro. Il mutamento tra categorie funzionali diverse è urbanisticamente rilevante e richiede un inquadramento (e spesso un titolo) specifico ai sensi del Testo Unico dell’Edilizia.

Detto altrimenti: l’agibilità (o la sua mancanza) può essere la conseguenza di un problema a monte: l’immobile non è “abitazione” in senso urbanistico-edilizio, oppure non lo è ancora perché non regolarizzato. Questo è il contesto che consente di leggere la decisione senza farne una clava contro ogni vendita senza agibilità.

La Corte censura la sentenza d’appello perché, a suo avviso, devia la questione sull’irrilevanza dell’agibilità ai fini della validità dell’atto, mentre il fulcro sarebbe negli obblighi di buona fede del notaio: informazione, consiglio e dissuasione, specie quando la mancanza dei requisiti incide sul risultato pratico perseguito dalle parti.

Fin qui, il discorso è in linea con un filone giurisprudenziale consolidato: il notaio, come professionista e pubblico ufficiale, non si deve limitare a recepire le dichiarazioni delle parti. L’obbligo informativo — specie quando incide sulla concreta utilità dell’operazione per la parte — può tradursi in responsabilità se omesso. Non a caso la Corte richiama Cassazione 10296/2012, secondo cui il notaio risponde dei danni da mancanza di agibilità quando non sia dimostrato che abbia informato il cliente della situazione e delle possibili conseguenze.

Il salto problematico è un altro: la Cassazione recupera un precedente risalente (Cass. 1426/1978) per affermare che è “legittimo il rifiuto del notaio” di procedere alla stipula quando manchi l’agibilità.

Qui sta il punto che alimenta l’equivoco pubblico: dal “rifiuto legittimo” si passa, nel dibattito (e talvolta nella lettura della motivazione), a un “dovere di rifiuto”.

Ma un dovere generalizzato di rifiuto della stipula, ancorato alla mera assenza di agibilità, non esiste nel diritto positivo. La legge notarile, anzi, parte dal principio opposto: il notaio “è obbligato a prestare il suo ministero ogni volta che ne è richiesto” (articolo 27 L. not.) e può sottrarsi solo nei casi previsti dalla legge.

È proprio la logica dell’“obbligo di stipula” a escludere che il notaio disponga, a propria discrezione, di una sorta di potere di veto sugli atti leciti: la funzione pubblica non può tradursi nella facoltà di scegliere quali negozi “meritino” di essere ricevuti.