Affitti brevi, guai lunghi: come si comportano i contribuenti nelle dichiarazioni 2025

di Simona Baseggio e Barbara Marini

C’era una volta la locazione breve: il contribuente inseriva l’immobile su Airbnb, l’ospite versava il corrispettivo, il soggiorno si consumava nella sua rapidità, e l’adempimento tributario si risolveva nella dichiarazione dell’importo incassato. Nessun obbligo di registrazione contrattuale, né imposta di registro, né formalità preventive. Un’apparente linearità che celava, tuttavia, un sistema opaco agli occhi dell’Amministrazione finanziaria, la quale si trovava a fronteggiare dati eterogenei, non standardizzati e talvolta inaccessibili, rendendo problematico il controllo automatico delle posizioni reddituali.

Il 2024 ha segnato una cesura. La Legge di Bilancio ha differenziato l’aliquota della cedolare secca: al 21 per cento per la prima unità immobiliare, e al 26 per cento per le ulteriori. Parallelamente, (probabilmente in seguito ai maxi accertamenti verso alcune piattaforme) è stata data operatività all’articolo 4, comma 5-bis, del D.L 50/2017, come modificato dalla legge di bilancio 2024, che ha investito le piattaforme digitali e i property manager del ruolo di sostituti d’imposta: obbligo di ritenuta del 21 per cento e rilascio della Certificazione Unica.

Per la prima volta, dunque, l’Amministrazione dispone di una banca dati strutturata e utilizzabile per controlli incrociati.

Ma è nel 2025 (con riferimento alla dichiarazione dei redditi 2024) che l’impianto ha iniziato a mostrare le sue crepe operative.

Perché il meccanismo delle ritenute e delle certificazioni presuppone che l'intestatario dell’account sulla piattaforma sia anche l’unico titolare del reddito. Ma non è sempre così.