Acquisti immobiliari del trustee persona fisica e regime del prezzo-valore. Per una rilettura sistemica
di Daniele Muritano
L’articolo 1, comma 497, della L. 23 dicembre 2005, n. 266 consente, nelle cessioni di immobili abitativi e relative pertinenze effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, di assumere come base imponibile il valore catastale dell’immobile anziché il corrispettivo pattuito: è il noto regime del c.d. prezzo-valore.
La questione è se tale regime si applichi quando l’acquirente sia un trustee persona fisica. Il dubbio nasce dal fatto che il trustee acquista formalmente in nome proprio, ma nell’esercizio di una funzione di natura fiduciaria. Da qui la tesi restrittiva sostenuta in passato da chi scrive: la qualità di persona fisica del trustee sarebbe recessiva rispetto all’ufficio ricoperto e non basterebbe a integrare il requisito soggettivo richiesto dalla norma.
Questa conclusione non appare però oggi convincente. Una considerazione più attenta del dato normativo, della struttura civilistica del trust e della giurisprudenza più recente induce infatti a preferire la soluzione opposta: il prezzo-valore deve ritenersi applicabile anche agli acquisti di immobili abitativi compiuti da un trustee persona fisica.
Il punto non è stabilire se il trustee acquisti per un interesse proprio. Il punto è verificare se, agli effetti della norma tributaria, il soggetto che stipula l’atto e acquista l’immobile sia una persona fisica e se agisca o meno nell’esercizio di attività economiche. Se il primo requisito ricorre e il secondo manca, l’interprete non può introdurre condizioni ulteriori non previste dalla legge.
Il tema ha trovato un primo importante punto di emersione in Cass., 9 febbraio 2021, n. 3073. Pur senza affrontare la questione come vera e propria ratio decidendi, la sentenza contiene un’affermazione di rilievo: l’acquisto compiuto dal trustee persona fisica resta, sul piano soggettivo, imputabile a una persona fisica, poiché il trust è privo di soggettività negoziale.
